اگر مستاجر ۸ ماه اجاره پرداخت نکرده و شارژ ساختمان را نیز نمی‌دهد، موجر بهتر است موضوع را همزمان از سه جهت بررسی کند: مطالبه اجاره‌بهای معوق، تعیین تکلیف تخلیه ملک و بدهی شارژ ساختمان. صرف بدهکار بودن مستأجر به این معنا نیست که مالک می‌تواند شخصاً قفل ملک را عوض کند، وسایل مستأجر را بیرون بگذارد یا آب و برق اختصاصی او را قطع کند؛ برای تخلیه باید از مسیر قانونی متناسب با قرارداد اقدام شود.
اگر مدت قرارداد اجاره تمام شده باشد، امکان درخواست تخلیه بر اساس شرایط قرارداد و قانون روابط موجر و مستأجر مطرح می‌شود. اگر قرارداد هنوز تمام نشده باشد، باید متن قرارداد و شروط فسخ بررسی شود. قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب ۱۴۰۳ نیز در برخی قراردادهای رسمی دارای شرایط خاص، برای عدم پرداخت اجاره‌بها سازوکار فسخ و تخلیه پیش از پایان مدت پیش‌بینی کرده است.
از طرف دیگر، شارژ ساختمان حساب جداگانه‌ای دارد. ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها به مدیر یا هیئت‌مدیره اجازه داده است هزینه‌های مشترک پرداخت‌نشده را با اظهارنامه و ذکر مبلغ و ریز بدهی مطالبه کنند و برای ادامه عدم پرداخت نیز ضمانت اجراهایی پیش‌بینی شده است.
برای مشاوره حقوقی درباره دعاوی موجر و مستأجر می‌توانید با دکتر محمد امیرنجات – دکتری حقوق خصوصی با شماره ۰۹۱۲۲۸۸۸۳۶۶ تماس بگیرید.
نشانی: تهران، سعادت‌آباد، بلوار دریا، پلاک ۳۰
اگر مستأجر ۸ ماه اجاره نداده است، تمام اجاره‌های پرداخت‌نشده را ماه‌به‌ماه محاسبه و مدارک عدم پرداخت را آماده کنید. سپس حسب وضعیت قرارداد، اظهارنامه و مطالبه اجاره معوق و در صورت وجود شرایط قانونی، تخلیه را پیگیری کنید. برای شارژ ساختمان نیز مدیر ساختمان می‌تواند مطابق ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها بدهی را با اظهارنامه رسمی مطالبه کند. ۳
مستاجر ۸ ماه اجاره نداده؛ اولین اقدام چیست؟
اول قرارداد و حساب دقیق بدهی را آماده کنید.
قبل از طرح دعوا مشخص کنید:
- مبلغ اجاره ماهانه چقدر است؛
- از چه ماهی پرداخت متوقف شده؛
- آیا بخشی از اجاره پرداخت شده؛
- ودیعه مستأجر چقدر است؛
- مدت قرارداد تمام شده یا خیر؛
- قرارداد چه شرطی درباره عدم پرداخت اجاره دارد؛
- قرارداد در سامانه ثبت شده یا خیر.
مثلاً اگر اجاره ماهانه ۱۵ میلیون تومان باشد و مستأجر ۸ ماه هیچ مبلغی پرداخت نکرده باشد:
۸ × ۱۵ میلیون = ۱۲۰ میلیون تومان اجاره معوقه
این مبلغ را از شارژ ساختمان جدا کنید.
آیا موجر می‌تواند اجاره ۸ ماه گذشته را مطالبه کند؟
بله؛ اصل اجاره‌های پرداخت‌نشده قابل مطالبه است، مشروط بر اینکه بدهی و رابطه استیجاری قابل اثبات باشد.
قرارداد اجاره مهم‌ترین مدرک است.
علاوه بر آن، مدارک زیر را نگه دارید:
- گردش حساب بانکی؛
- رسید اجاره‌های قبلی؛
- پیام‌های مستأجر؛
- اظهارنامه؛
- هر نوشته‌ای که بدهی را تأیید می‌کند.
اگر مستأجر در پیام نوشته باشد:
«اجاره این چند ماه را ندارم، بعداً پرداخت می‌کنم.»
این پیام را حذف نکنید.
آیا می‌توان مستاجر را به خاطر ندادن اجاره تخلیه کرد؟
پاسخ به وضعیت قرارداد بستگی دارد.
دو وضعیت اصلی داریم.
اگر مدت اجاره تمام شده باشد
در این حالت، تخلیه به علت پایان مدت قرارداد قابل بررسی است.
قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ برای اجاره‌های مشمول خود مقررات مربوط به تخلیه پس از انقضای مدت را پیش‌بینی کرده است. همچنین نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه در سال ۱۴۰۴ تصریح کرده که حتی ثبت‌نشدن قرارداد در سامانه، اصل امکان درخواست تخلیه را از بین نمی‌برد؛ هرچند عدم ثبت ممکن است آثار قانونی دیگری برای موجر داشته باشد.
اگر قرارداد هنوز تمام نشده باشد
صرف عدم پرداخت اجاره همیشه به این معنا نیست که مالک می‌تواند بدون بررسی قرارداد فوراً دستور تخلیه بگیرد.
باید دید:
- شرط فسخ وجود دارد یا خیر؛
- قرارداد چگونه تنظیم شده؛
- مشمول کدام مقررات است؛
- شرایط قانونی فسخ محقق شده یا خیر.
قانون جدید درباره نپرداختن اجاره چه می‌گوید؟
قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب ۱۴۰۳ برای برخی قراردادهای اجاره رسمی و واجد شرایط خاص، سازوکاری پیش‌بینی کرده است که در صورت وجود شرط فسخ و عدم پرداخت اجاره‌بها، موجر بتواند از مسیر مقرر در قانون برای فسخ و سپس تخلیه اقدام کند. این سازوکار شرایط فنی و قراردادی مشخصی دارد و نمی‌توان آن را به همه قراردادهای اجاره تعمیم داد.
بنابراین جمله عمومی:
«اگر مستأجر یک ماه اجاره ندهد فوراً تخلیه می‌شود»
دقیق نیست.
قرارداد باید بررسی شود.
آیا ۸ ماه ندادن اجاره برای تخلیه کافی نیست؟
از نظر عملی، هشت ماه عدم پرداخت بدهی قابل توجهی است؛ اما تخلیه و مطالبه اجاره دو خواسته متفاوت هستند.
ممکن است شما حق مطالبه تمام ۸ ماه اجاره را داشته باشید ولی برای تخلیه لازم باشد به پایان مدت یا شرط فسخ قرارداد استناد کنید.
به همین دلیل بهتر است دعوا از ابتدا درست طراحی شود.
آیا اول باید اظهارنامه بفرستیم؟
در بسیاری از پرونده‌ها ارسال اظهارنامه اقدام مفیدی است.
در اظهارنامه می‌توانید مبلغ دقیق بدهی را بنویسید.
مثلاً:
از تاریخ … تا تاریخ … مجموعاً هشت ماه اجاره‌بها به مبلغ … تومان پرداخت نشده است. بدین وسیله درخواست می‌شود ظرف مهلت مقرر نسبت به پرداخت اجاره‌های معوق اقدام نمایید. کلیه حقوق قانونی اینجانب از جمله مطالبه اجاره‌بها، خسارات قانونی و حسب شرایط پیگیری تخلیه محفوظ است.
اظهارنامه علاوه بر مطالبه رسمی، تاریخ مطالبه شما را نیز مستند می‌کند.
نمونه اظهارنامه برای مستاجر بدهکار
مخاطب محترم
با توجه به قرارداد اجاره مورخ … مربوط به ملک واقع در …، جنابعالی متعهد به پرداخت ماهانه مبلغ … تومان اجاره‌بها بوده‌اید.
با وجود این، اجاره‌بهای ماه‌های … تا … جمعاً به مدت ۸ ماه و به مبلغ … تومان تاکنون پرداخت نشده است.
همچنین حسب اعلام مدیریت ساختمان، مبالغی بابت هزینه‌های مشترک و شارژ واحد نیز پرداخت نشده است.
بدین وسیله از شما درخواست می‌شود نسبت به پرداخت بدهی اجاره‌بها و تعیین تکلیف بدهی‌های مربوط در مهلت قانونی اقدام نمایید؛ در غیر این صورت، مطالبات و حقوق قانونی از طریق مراجع صالح پیگیری خواهد شد.
درباره شارژ بهتر است مدیر ساختمان نیز مطابق مقررات خودش اظهارنامه مستقل ارسال کند.
شارژ ساختمان را مستاجر باید بدهد یا مالک؟
پاسخ می‌تواند به نوع هزینه و قرارداد اجاره بستگی داشته باشد.
در عمل بسیاری از هزینه‌های جاری استفاده از ساختمان طبق قرارداد بر عهده مستأجر قرار می‌گیرند.
اما از نظر مقررات آپارتمان‌ها، ماده ۱۰ مکرر از «مالک یا استفاده‌کننده» نام برده است. اگر مالک یا استفاده‌کننده سهم هزینه‌های مشترک را نپردازد، مدیر یا هیئت‌مدیره می‌تواند طبق سازوکار این ماده اقدام کند.
بنابراین رابطه مدیر ساختمان با بدهی شارژ را باید از رابطه مالی مالک و مستأجر تفکیک کرد.
مدیر ساختمان برای شارژ پرداخت‌نشده چه کار کند؟
ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها مسیر مشخصی دارد.
مدیر یا هیئت‌مدیره ابتدا باید با اظهارنامه و ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن هزینه‌های مشترک را مطالبه کند.
اگر مالک یا استفاده‌کننده ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی را پرداخت نکند، قانون ضمانت اجراهای بعدی را پیش‌بینی کرده است؛ از جمله امکان پیگیری از طریق اداره ثبت و در شرایط مقرر، مراجعه قضایی.
صرف پیام واتساپی مدیر ساختمان با اظهارنامه موضوع ماده ۱۰ مکرر یکسان نیست. برای استفاده از سازوکار ویژه این ماده، مطالبه باید با ذکر مبلغ بدهی و ریز آن از طریق اظهارنامه انجام شود. ۸
آیا مدیر می‌تواند آب و برق مستاجر را قطع کند؟
در این زمینه باید بسیار محتاط بود.
ماده ۱۰ مکرر در صورت تحقق شرایط خود اجازه خودداری از ارائه برخی خدمات مشترک مانند شوفاژ، تهویه، آب گرم، برق و گاز مشترک را پیش‌بینی کرده است.
اما این حکم را نباید به معنی مجوز عمومی برای قطع خودسرانه آب، برق یا گاز اختصاصی واحد توسط مالک یا مدیر دانست.
خصوصاً مالک نباید برای مجبور کردن مستأجر به پرداخت اجاره، شخصاً انشعابات اختصاصی او را قطع کند.
آیا مالک می‌تواند قفل خانه را عوض کند؟
خیر؛ تا زمانی که مستأجر ملک را در تصرف قانونی دارد، موجر نباید شخصاً برای اخراج او قفل را عوض کند.
تخلیه باید از مسیر قانونی انجام شود.
اقداماتی مانند:
- ورود بدون اجازه؛
- بیرون گذاشتن وسایل؛
- تعویض قفل؛
- جلوگیری فیزیکی از ورود مستأجر
می‌توانند برای خود مالک مشکل حقوقی ایجاد کنند.
آیا می‌توان وسایل مستاجر را بابت بدهی نگه داشت؟
مالک نباید خودسرانه اموال مستأجر را به عنوان وثیقه بردارد.
اگر موجر بابت اجاره طلبکار است، باید از ابزارهای قانونی مطالبه طلب و حسب شرایط تأمین خواسته یا اجرای حکم استفاده کند.
اگر مستاجر پول پیش داشته باشد، اجاره‌های عقب‌افتاده از آن کم می‌شود؟
امکان احتساب مطالبات موجر از محل ودیعه در زمان تسویه مطرح است، اما نباید بدون توجه به تشریفات تخلیه و اختلاف احتمالی فرض کرد که همه چیز خودکار حل شده است.
مثلاً:
- ودیعه: ۳۰۰ میلیون تومان
- اجاره معوق: ۱۲۰ میلیون تومان
در پایان رابطه استیجاری ممکن است تسویه حساب بر اساس مطالبات اثبات‌شده انجام شود.
اما اگر مستأجر میزان بدهی را قبول نداشته باشد، موضوع ممکن است نیازمند رسیدگی شود.
آیا برای تخلیه باید پول پیش را پس بدهیم؟
در پرونده‌های تخلیه‌ای که مستأجر مبلغی به‌عنوان ودیعه یا قرض‌الحسنه نزد موجر دارد، نحوه استرداد یا تودیع مبلغ در فرایند تخلیه اهمیت دارد.
بنابراین مالک نباید تصور کند چون مستأجر اجاره نداده است، می‌تواند بدون تعیین تکلیف ودیعه او را تخلیه کند.
بدهی‌ها باید حساب و از مسیر قانونی تعیین تکلیف شوند.
اگر بدهی اجاره از پول پیش بیشتر باشد چه؟
در این حالت مالک می‌تواند نسبت به مازاد طلب خود نیز حسب شرایط اقدام کند.
مثلاً:
- ودیعه: ۱۰۰ میلیون تومان
- اجاره عقب‌افتاده: ۱۵۰ میلیون تومان
حتی اگر ۱۰۰ میلیون بابت بخشی از بدهی منظور شود، ممکن است ۵۰ میلیون تومان دیگر باقی بماند.
هزینه‌ها و خسارات احتمالی نیز باید جداگانه بررسی شوند.
آیا می‌توان خسارت تأخیر اجاره‌بها گرفت؟
اگر اجاره‌بها یک دین پولی باشد، مطالبه خسارت تأخیر تأدیه ممکن است تحت شرایط ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی مطرح شود.
همچنین اگر قرارداد برای تأخیر در پرداخت اجاره وجه التزام مشخصی تعیین کرده باشد، همان شرط نیز باید بررسی شود.
اما نباید خسارت را بدون توجه به قرارداد و شرایط قانونی به اصل بدهی اضافه کرد.
وجه التزام یعنی چه؟
وجه التزام مبلغی است که طرفین از قبل برای تخلف از یک تعهد تعیین می‌کنند.
مثلاً قرارداد نوشته:
در صورت تأخیر در پرداخت اجاره، مستأجر بابت هر روز تأخیر مبلغ … تومان پرداخت می‌کند.
اعتبار و نحوه اعمال چنین شرطی باید با توجه به متن دقیق قرارداد بررسی شود.
اگر قرارداد اجاره دستی باشد چه؟
دستی بودن قرارداد به‌تنهایی به معنی بی‌اعتباری آن نیست.
با این حال، قانون‌های جدید برای ثبت قراردادهای اجاره در سامانه‌های مربوط تکالیفی پیش‌بینی کرده‌اند.
نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه در سال ۱۴۰۴ نیز اعلام کرده که عدم ثبت قرارداد در سامانه به‌خودی‌خود مانع درخواست تخلیه نیست؛ ولی می‌تواند برای موجر آثار مالی و مالیاتی مقرر در قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها داشته باشد.
اگر قرارداد کد رهگیری نداشته باشد چه؟
نبود کد رهگیری لزوماً به معنی از بین رفتن تمام حقوق موجر نیست.
اما نوع قرارداد، زمان انعقاد، ثبت یا عدم ثبت آن و مقررات حاکم باید بررسی شوند.
در قوانین جدید، ثبت قرارداد اجاره اهمیت بیشتری پیدا کرده است.
اگر مدت قرارداد تمام شده و مستاجر نمی‌رود چه؟
در این وضعیت علاوه بر اجاره‌های قبلی، مسئله تخلیه پس از انقضای مدت مطرح می‌شود.
همچنین بابت ادامه تصرف پس از پایان قرارداد ممکن است حسب شرایط اجرت‌المثل ایام تصرف مطرح شود.
اجرت‌المثل با اجاره‌بهای قراردادی یک مفهوم کاملاً یکسان نیست و میزان آن در صورت اختلاف می‌تواند نیازمند بررسی کارشناسی باشد.
اجرت‌المثل چیست؟
اجرت‌المثل مبلغی است که بابت استفاده از مال در شرایطی که دیگر قرارداد معتبر اجاره مبنای آن دوره نیست، حسب شرایط مطالبه می‌شود.
برای مثال اگر قرارداد در پایان شهریور تمام شده ولی مستأجر تا دی‌ماه همچنان ملک را تخلیه نکرده باشد، وضعیت مهر تا دی باید جداگانه بررسی شود.
اگر قرارداد هنوز ۴ ماه دیگر اعتبار داشته باشد چه؟
در این حالت باید شروط قرارداد را دقیق بخوانید.
اگر شرط شده باشد:
عدم پرداخت دو ماه اجاره برای موجر حق فسخ ایجاد می‌کند،
این شرط اهمیت زیادی دارد.
اما نحوه اعمال فسخ و تخلیه باید طبق مقررات قانونی انجام شود.
آیا نپرداختن شارژ باعث تخلیه مستاجر می‌شود؟
بدهی شارژ به‌تنهایی الزاماً همان مسیر تخلیه بابت قرارداد اجاره را ایجاد نمی‌کند.
مدیر ساختمان برای شارژ ابزارهای خاص قانون تملک آپارتمان‌ها را دارد.
موجر نیز باید رابطه استیجاری خود را بر اساس قرارداد و قوانین اجاره پیگیری کند.
بنابراین بهتر است این دو مطالبه با یکدیگر مخلوط نشوند.
اگر مستاجر بگوید شارژ وظیفه مالک است چه؟
ابتدا قرارداد را بررسی کنید.
اگر قرارداد صراحتاً پرداخت هزینه‌های جاری ساختمان را بر عهده مستأجر گذاشته باشد، این بند اهمیت دارد.
در عین حال، مدیر ساختمان بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ها ممکن است بتواند علیه مالک یا استفاده‌کننده اقدام کند.
بعد از پرداخت توسط مالک، رابطه داخلی مالک و مستأجر نیز بر اساس قرارداد قابل بررسی است.
آیا شارژ واحد خالی هم باید پرداخت شود؟
ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان‌ها اصل پرداخت هزینه‌های مشترک را حتی در صورت صرف‌نظر کردن مالک از استفاده از بخش‌هایی که هزینه برای آنها انجام شده، به رسمیت شناخته است.
اما نحوه محاسبه هر هزینه به ماهیت هزینه و مقررات ساختمان بستگی دارد.
برای شکایت از مستاجر چه مدارکی لازم است؟
- قرارداد اجاره
- سند مالکیت یا مدرک سمت موجر
- گردش حساب مربوط به اجاره‌ها
- رسید پرداخت‌های قبلی
- پیام‌های مستأجر درباره بدهی
- اظهارنامه مطالبه اجاره
- صورت ریز ۸ ماه اجاره معوق
- مدارک مبلغ ودیعه
- صورت ریز بدهی شارژ ساختمان
- اظهارنامه مدیر ساختمان درباره شارژ در صورت وجود
نمونه محاسبه بدهی مستاجر
فرض کنیم:
اجاره ماهانه: ۱۲ میلیون تومان
مدت عدم پرداخت: ۸ ماه
شارژ ماهانه: ۱ میلیون تومان
اجاره معوق:
۱۲ × ۸ = ۹۶ میلیون تومان
شارژ:
۱ × ۸ = ۸ میلیون تومان
در نتیجه مجموع اولیه:
۱۰۴ میلیون تومان
است.
اما این عدد قبل از بررسی ودیعه، خسارت قراردادی و سایر هزینه‌های قانونی است.
آیا موجر می‌تواند همزمان اجاره و تخلیه را بخواهد؟
حسب وضعیت قرارداد و مرجع صالح، امکان طرح مطالبات مرتبط باید بررسی شود.
بهتر است از ابتدا مشخص شود موجر دقیقاً چه می‌خواهد:
- فقط پول اجاره؛
- تخلیه؛
- هر دو؛
- خسارت؛
- اجرت‌المثل بعد از پایان قرارداد.
انتخاب اشتباه خواسته می‌تواند پرونده را طولانی‌تر کند.
اگر مستاجر بعد از اظهارنامه دو ماه اجاره بدهد چه؟
پرداخت بخشی از بدهی لزوماً باقی بدهی را از بین نمی‌برد.
صورت حساب دقیق تهیه کنید:
بدهی قبلی – پرداخت انجام‌شده = مانده بدهی
همچنین اگر تخلیه بر اساس پایان مدت یا حق فسخ دیگری پیگیری می‌شود، اثر پرداخت بعدی باید با توجه به همان مبنا بررسی شود.
اگر مستاجر قول بدهد بعداً همه را می‌دهم چه؟
اگر قصد مهلت دادن دارید، بهتر است توافق را مکتوب کنید.
مثلاً:
مستأجر اقرار می‌کند تا تاریخ … مبلغ … تومان بابت اجاره معوق بدهکار است و متعهد می‌شود آن را تا تاریخ … پرداخت کند.
این بسیار بهتر از وعده شفاهی «هفته بعد می‌دهم» است.
اگر مستاجر بدهی را قبول نکند چه؟
مدارک پرداخت را بررسی کنید.
اگر قرارداد مقرر کرده اجاره به حساب خاصی واریز شود، گردش همان حساب می‌تواند بسیار مهم باشد.
اگر مستأجر ادعا کند نقداً پرداخت کرده است، موضوع اثبات پرداخت مطرح می‌شود.
اگر ۸ ماه است هیچ پرداختی انجام نشده، آیا صبر کنیم؟
معمولاً طولانی‌تر کردن بدهی بدون توافق روشن، ریسک وصول را افزایش می‌دهد.
اگر موجر قصد ادامه اجاره را ندارد یا مستأجر برنامه مشخصی برای تسویه ندارد، بهتر است موضوع از حالت شفاهی خارج و رسمی شود.
آیا می‌توان مستاجر را تهدید کرد؟
از تهدید، توهین و مزاحمت خودداری کنید.
یک اظهارنامه رسمی و اقدام قضایی بسیار مؤثرتر و کم‌ریسک‌تر از پیام‌های عصبی است.
آیا می‌توان جلوی ورود مستاجر را گرفت؟
تا زمانی که تصرف قانونی مستأجر خاتمه پیدا نکرده و تخلیه قانونی انجام نشده است، موجر نباید خودسرانه مانع ورود او شود.
اگر مستاجر ملک را خراب کرده باشد چه؟
این موضوع را از اجاره معوق جدا کنید.
از خسارت‌ها عکس و فیلم تهیه کنید و در زمان تحویل ملک صورت‌جلسه تنظیم کنید.
اگر درباره میزان خسارت اختلاف باشد، کارشناسی می‌تواند لازم شود.
اگر مستاجر شبانه ملک را تخلیه کند و بدهی باقی بماند چه؟
تخلیه فیزیکی ملک بدهی اجاره را از بین نمی‌برد.
اگر مستأجر ۸ ماه اجاره بدهکار باشد، اصل طلب همچنان قابل پیگیری است.
در زمان تحویل کلید نیز بهتر است صورت‌جلسه تسویه یا تحویل تنظیم شود.
آیا باید رسید تحویل کلید بدهیم؟
بله، بهتر است تحویل ملک و کلید مستند شود.
در صورت وجود اختلاف، تاریخ دقیق تحویل برای محاسبه اجرت‌المثل و سایر مطالبات اهمیت دارد.
آیا مدیر ساختمان می‌تواند مستقیماً از مستاجر شکایت کند؟
در موضوع هزینه‌های مشترک، ماده ۱۰ مکرر از مالک یا استفاده‌کننده نام می‌برد و برای مدیر یا هیئت‌مدیره مسیر مطالبه مشخص کرده است.
بنابراین مدیر ساختمان برای وصول شارژ باید بر اساس همین مقررات اقدام کند.
اگر مستاجر شارژ را ندهد، آیا مالک مجبور است پرداخت کند؟
در رابطه با ساختمان ممکن است مطالبه هزینه مشترک متوجه مالک یا استفاده‌کننده شود؛ اما در رابطه داخلی میان مالک و مستأجر، قرارداد تعیین می‌کند هزینه‌ای که بر عهده مستأجر بوده نهایتاً چگونه تسویه شود.
به همین دلیل گاهی مالک برای جلوگیری از افزایش بدهی ساختمان مبلغ را پرداخت و سپس آن را از مستأجر مطالبه می‌کند.
بهترین ترتیب اقدام برای موجر چیست؟
اگر مستأجر هشت ماه اجاره نداده است:
- قرارداد را بررسی کنید.
- اجاره‌های معوق را دقیق محاسبه کنید.
- وضعیت مدت قرارداد را مشخص کنید.
- شروط فسخ را بررسی کنید.
- اظهارنامه مطالبه اجاره ارسال کنید.
- مدیر ساختمان بدهی شارژ را جداگانه مستند کند.
- حسب وضعیت قرارداد، مطالبه وجه و تخلیه را پیگیری کنید.
- هیچ اقدام خودسرانه‌ای مانند تعویض قفل انجام ندهید.
سوالات متداول درباره مستاجر بدهکار
مستاجر ۸ ماه اجاره نداده؛ می‌توانم شکایت کنم؟
بله. مطالبه اجاره‌های معوق قابل پیگیری است. برای تخلیه نیز باید مدت و شروط قرارداد بررسی شود.
آیا ۸ ماه اجاره از پول پیش کم می‌شود؟
در زمان تسویه، مطالبات اثبات‌شده موجر می‌توانند مطرح شوند؛ اما اگر اختلاف وجود داشته باشد، باید از مسیر قانونی تعیین تکلیف شود.
آیا می‌توانم مستاجر را فوری بیرون کنم؟
خیر، تخلیه باید از مسیر قانونی انجام شود.
مستاجر شارژ نمی‌دهد؛ چه کنیم؟
مدیر ساختمان می‌تواند مطابق ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها با اظهارنامه، مبلغ و ریز بدهی را مطالبه کند.
بعد از اظهارنامه شارژ چند روز فرصت دارد؟
ماده ۱۰ مکرر ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه را برای پرداخت بدهی پیش‌بینی کرده است.
آیا می‌توان آب و برق را قطع کرد؟
قانون برای خدمات مشترک در شرایط خاص ماده ۱۰ مکرر مقرراتی دارد، اما این را نباید مجوز قطع خودسرانه انشعابات اختصاصی مستأجر دانست.
اگر قرارداد تمام شده باشد چه؟
تخلیه به علت انقضای مدت قابل بررسی است و اجاره‌های معوق نیز جداگانه قابل مطالبه‌اند.
اگر قرارداد ثبت نشده باشد، نمی‌توان تخلیه گرفت؟
طبق نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه در سال ۱۴۰۴، عدم ثبت قرارداد به‌خودی‌خود مانع درخواست و صدور حکم یا دستور تخلیه نیست، هرچند ممکن است آثار قانونی دیگری برای موجر داشته باشد.
جمع‌بندی
اگر مستاجر ۸ ماه اجاره نداده و شارژ ساختمان را نیز پرداخت نمی‌کند، بهتر است سه موضوع را از هم جدا کنید:
اول: ۸ ماه اجاره معوقه که باید مبلغ آن دقیقاً محاسبه و مطالبه شود.
دوم: تخلیه ملک که به پایان مدت قرارداد، شروط فسخ و مقررات حاکم بر قرارداد بستگی دارد.
سوم: شارژ ساختمان که مدیر یا هیئت‌مدیره برای آن سازوکار ویژه ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها را در اختیار دارد. مدیر می‌تواند بدهی و ریز آن را با اظهارنامه مطالبه کند و اگر ظرف ۱۰ روز پرداخت نشود، اقدامات بعدی مقرر در قانون را انجام دهد.
مالک نباید برای وصول طلب، خودسرانه قفل را عوض کند یا مستأجر را بیرون کند. مسیر کم‌ریسک‌تر این است که اظهارنامه، مطالبه اجاره معوق و حسب شرایط درخواست تخلیه به‌صورت قانونی پیگیری شوند.
همچنین قوانین سال‌های اخیر ثبت قراردادهای اجاره در سامانه‌های مربوط را جدی‌تر کرده‌اند. با این حال، اداره حقوقی قوه قضاییه اعلام کرده عدم ثبت قرارداد به‌تنهایی مانع رسیدگی به درخواست تخلیه نیست، هرچند ممکن است ضمانت اجراهای دیگری برای موجر ایجاد کند.
برای مشاوره حقوقی درباره دعاوی موجر و مستأجر می‌توانید با دکتر محمد امیرنجات – دکتری حقوق خصوصی با شماره ۰۹۱۲۲۸۸۸۳۶۶ تماس بگیرید.
نشانی: تهران، سعادت‌آباد، بلوار دریا، پلاک ۳۰
منابع معتبر
- قانون تملک آپارتمان‌ها، به‌ویژه ماده ۱۰ و ماده ۱۰ مکرر درباره هزینه‌های مشترک و نحوه مطالبه شارژ.
- قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶.
- قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب ۱۴۰۳.
- نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۱۱۴۶ اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره اثر ثبت‌نشدن قرارداد بر درخواست تخلیه.
توضیح متای پیشنهادی:
مستاجر ۸ ماه اجاره نداده و شارژ ساختمان را هم نمی‌دهد؛ چه کنیم؟ روش مطالبه اجاره معوق، اظهارنامه، شرایط تخلیه و وصول شارژ را بخوانید.
