اگر مدت قرارداد اجاره تمام شده و موجر صریحاً اعلام کرده که تمایلی به تمدید ندارد، مستأجر اصولاً نمی‌تواند صرفاً با استناد به «افزایش ۲۵ درصد اجاره‌بها» قرارداد را یک‌طرفه تمدیدشده تلقی کند. مقررات مربوط به سقف افزایش اجاره‌بها را نباید با تمدید اجباری و خودکار قرارداد یکی دانست. در قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، با پایان مدت، موجر می‌تواند حسب شرایط قرارداد و شکل تنظیم آن، درخواست تخلیه کند. آیین‌نامه اجرایی این قانون نیز برای تخلیه پس از انقضای مدت سازوکار مشخصی پیش‌بینی کرده است.
در فرضی که ملک در شهرک اندیشه، فاز ۴ قرار دارد، قرارداد در بنگاه املاک تنظیم شده، موعد آن اول مهر پایان می‌یابد، موجر حدود یک ماه و نیم قبل اعلام کرده که ملک را تخلیه می‌خواهد و دو روز قبل نیز اظهارنامه رسمی ارسال شده، اقدام بعدی باید بر اساس متن قرارداد، نوع ثبت قرارداد و وضعیت ودیعه انجام شود. بیماری پدر مستأجر یا دشواری مالی ممکن است در عمل برای درخواست مهلت مطرح شود، اما به‌خودی‌خود قرارداد منقضی‌شده را تمدید نمی‌کند.
اگر در قرارداد نیز برای تأخیر در تخلیه وجه التزام روزانه ۵۰۰ هزار تومان تعیین شده باشد، امکان مطالبه آن باید با توجه به متن دقیق شرط و شرایط قرارداد بررسی شود. اصل اعتبار وجه التزام قراردادی در ماده ۲۳۰ قانون مدنی پذیرفته شده و رأی وحدت رویه شماره ۸۰۵ دیوان عالی کشور نیز بر اعتبار اصل توافق طرفین درباره وجه التزام تأکید کرده است.
برای مشاوره حقوقی درباره تخلیه و دعاوی اجاره می‌توانید با دکتر محمد امیرنجات – دکتری حقوق خصوصی با شماره ۰۹۱۲۲۸۸۸۳۶۶ تماس بگیرید.
نشانی: تهران، سعادت‌آباد، بلوار دریا، پلاک ۳۰
اگر مدت قرارداد تمام شده و موجر تمدید را قبول نکرده است، مستأجر نمی‌تواند صرفاً با گفتن «طبق قانون ۲۵ درصد اضافه می‌شود» خودش قرارداد را تمدید کند. افزایش ۲۵ درصد، در فرض وجود مقرره مربوط، موضوعی درباره سقف افزایش اجاره است؛ نه اینکه مستأجر بدون رضایت مالک حق ماندن نامحدود داشته باشد. بعد از پایان قرارداد، موجر می‌تواند حسب شرایط قانونی برای تخلیه اقدام کند.
آیا قانون جدید اجاره باعث تمدید خودکار قرارداد می‌شود؟
به‌طور کلی نباید سقف افزایش اجاره را با تمدید خودکار قرارداد یکی دانست.
این دو مفهوم متفاوت‌اند:
- سقف افزایش اجاره: یعنی اگر قرارداد تمدید شود، ممکن است قانون یا مصوبه‌ای میزان افزایش را محدود کند.
- تمدید خودکار: یعنی قرارداد بدون رضایت موجر ادامه پیدا کند.
قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب ۱۴۰۳ مقررات مهمی درباره ثبت قرارداد، نرخ‌های منطقه‌ای و بازار اجاره ایجاد کرده، اما از این قانون نمی‌توان یک قاعده عمومی استخراج کرد که هر مستأجر پس از پایان قرارداد بتواند با پرداخت ۲۵ درصد بیشتر، به اجبار در ملک بماند. مقررات جدید حتی برای قراردادهای ثبت‌شده در سامانه، سازوکار درخواست تخلیه پس از انقضای مدت را پیش‌بینی کرده‌اند.
آیا ۲۵ درصد افزایش اجاره یعنی مالک مجبور است تمدید کند؟
خیر.
اگر مالک نخواهد قرارداد را تمدید کند، صرف پیشنهاد یا پرداخت مبلغی با ۲۵ درصد افزایش، قرارداد جدید ایجاد نمی‌کند مگر اینکه:
- مالک صریحاً قبول کند؛
- یا رفتاری انجام دهد که از نظر حقوقی به معنای قبول تمدید باشد.
پس اگر موجر صریحاً اعلام کرده:
«قرارداد را تمدید نمی‌کنم و ملک را در پایان مدت می‌خواهم»
مستأجر نمی‌تواند یک‌طرفه بگوید:
«من ۲۵ درصد اضافه می‌کنم و می‌مانم.»
آیا بیماری پدر مستاجر مانع تخلیه می‌شود؟
به‌خودی‌خود خیر.
شرایط خانوادگی و بیماری ممکن است از نظر انسانی و حتی در مرحله اجرا برای درخواست مهلت کوتاه مطرح شود، اما اصل حق موجر برای درخواست تخلیه پس از پایان قرارداد را از بین نمی‌برد.
در آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ آمده است که اگر در زمان اجرای دستور تخلیه، مستأجر به علت حادثه غیرمترقبه قادر به تخلیه نباشد، مقام قضایی می‌تواند برای یک نوبت و حداکثر یک ماه مهلت بدهد.
بنابراین:
بیماری پدر = تمدید خودکار اجاره نیست.
در بهترین حالت ممکن است حسب شرایط، درخواست استمهال محدود مطرح شود.
اگر قرارداد اول مهر تمام شود، از چه زمانی می‌توان تخلیه خواست؟
از زمان انقضای مدت قرارداد.
اگر قرارداد تا اول مهر معتبر است، قبل از آن اصل رابطه اجاره برقرار است.
اما شما کار درستی کرده‌اید که از قبل:
- اعلام کرده‌اید قرارداد تمدید نمی‌شود؛
- و اظهارنامه نیز ارسال کرده‌اید.
اظهارنامه کمک می‌کند بعداً مستأجر نتواند به‌راحتی ادعا کند که تصور کرده قرارداد تمدید شده است.
آیا اظهارنامه تخلیه لازم بود؟
همیشه شرط اصلی تخلیه نیست، اما اقدام بسیار مفیدی است.
اظهارنامه نشان می‌دهد شما قبل از پایان قرارداد موضع خود را روشن کرده‌اید.
مثلاً:
«با توجه به پایان قرارداد در تاریخ …، قرارداد تمدید نخواهد شد و لازم است ملک در پایان مدت تخلیه و تحویل شود.»
این نوشته از نظر اثباتی مهم است.
اگر مستاجر بعد از پایان قرارداد بماند چه؟
در این صورت تصرف او دیگر بر اساس همان مدت قبلی قرارداد توجیه نمی‌شود و موضوع تخلیه و اجرت‌المثل یا خسارت قراردادی مطرح می‌شود.
اگر در قرارداد برای عدم تخلیه وجه التزام تعیین شده باشد، همان شرط نیز می‌تواند مورد مطالبه قرار گیرد.
وجه التزام روزانه ۵۰۰ هزار تومان چیست؟
وجه التزام یعنی مبلغی که طرفین از قبل برای تخلف از یک تعهد تعیین می‌کنند.
مثلاً اگر قرارداد نوشته باشد:
«در صورت عدم تخلیه در موعد مقرر، مستأجر موظف است بابت هر روز تأخیر مبلغ ۵۰۰ هزار تومان به موجر بپردازد.»
این شرط می‌تواند مبنای مطالبه خسارت باشد.
ماده ۲۳۰ قانون مدنی اصل چنین توافقی را به رسمیت شناخته است و رأی وحدت رویه شماره ۸۰۵ نیز اعتبار اصل وجه التزام قراردادی را تأیید کرده است.
آیا ۵۰۰ هزار تومان روزانه حتماً کامل وصول می‌شود؟
باید متن قرارداد دقیق بررسی شود.
موارد مهم:
- آیا مبلغ صریحاً برای «عدم تخلیه» تعیین شده؟
- از چه تاریخی شروع می‌شود؟
- آیا سقف زمانی دارد؟
- آیا شرط مبهم نیست؟
- آیا با مقررات امری تعارض ندارد؟
اگر شرط روشن باشد، موقعیت موجر قوی‌تر است.
وجه التزام با اجرت‌المثل فرق دارد؟
بله.
وجه التزام: خسارتی است که طرفین از قبل در قرارداد تعیین کرده‌اند.
اجرت‌المثل: مبلغی است که بابت استفاده از ملک پس از پایان قرارداد می‌تواند بر اساس شرایط و گاه نظر کارشناس تعیین شود.
اگر قرارداد صریحاً خسارت روزانه برای عدم تخلیه تعیین کرده باشد، معمولاً همان شرط قراردادی اهمیت زیادی دارد.
آیا می‌توان هم وجه التزام و هم اجرت‌المثل گرفت؟
این موضوع نیازمند بررسی متن شرط و نوع خواسته است.
نباید خودکار فرض کرد هر دو همیشه با هم قابل وصول‌اند.
باید مشخص شود وجه التزام دقیقاً جایگزین کدام خسارت بوده است و دادگاه چگونه شرط را تفسیر می‌کند.
قولنامه‌ای که در املاک بسته شده رسمی است؟
در عرف مردم، قرارداد تنظیم‌شده در بنگاه را گاهی «قولنامه رسمی» می‌گویند؛ اما از نظر حقوقی سند رسمی معنای خاص دارد.
اگر قرارداد در بنگاه املاک و به صورت عادی تنظیم شده، معمولاً سند رسمی دفترخانه‌ای محسوب نمی‌شود.
با این حال، قرارداد عادی می‌تواند معتبر باشد و در صورت داشتن شرایط قانونی، برای دستور تخلیه مورد استفاده قرار گیرد.
اگر قرارداد دو شاهد داشته باشد چه اهمیتی دارد؟
در اجاره‌های مشمول قانون ۱۳۷۶، شرایط شکلی قرارداد عادی برای دستور تخلیه سریع اهمیت دارد.
آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ نیز تصریح کرده که قراردادهای عادی واجد شرایط قانونی از مسیر سریع‌تر تخلیه برخوردارند.
بنابراین متن و شکل قرارداد باید دقیق بررسی شود.
کد رهگیری هم مهم است؟
بله، خصوصاً با قوانین جدید ثبت قراردادهای اجاره اهمیت بیشتری پیدا کرده است.
قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، موجران را مکلف به ثبت قرارداد اجاره در سامانه‌های مربوط کرده و برای عدم ثبت آثار مالی و مالیاتی پیش‌بینی کرده است.
پس بررسی کنید:
- قرارداد کد رهگیری دارد؟
- در سامانه ثبت شده؟
- تمدید یا عدم تمدید آن در سامانه چه وضعیتی دارد؟
اگر قرارداد در سامانه ثبت شده باشد، تخلیه راحت‌تر است؟
در مقررات جدید برای قراردادهای ثبت‌شده و یکسان، سازوکار الکترونیکی مشخصی پیش‌بینی شده است.
طبق دستورالعمل مرتبط، اگر مدت قرارداد اجاره ثبت‌شده تمام شود و تمدید نشود، موجر می‌تواند پس از تعیین تکلیف ودیعه از طریق سامانه درخواست دستور تخلیه کند.
بنابراین ثبت رسمی سامانه‌ای قرارداد می‌تواند از نظر اجرا اهمیت زیادی داشته باشد.
پول پیش مستاجر چه می‌شود؟
این قسمت بسیار مهم است.
اگر موجر مبلغی به‌عنوان:
- ودیعه؛
- قرض‌الحسنه؛
- تضمین
از مستأجر گرفته باشد، اجرای تخلیه معمولاً به استرداد یا تودیع آن مبلغ وابسته است.
ماده ۱۹ آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ این موضوع را صریح بیان کرده است.
یعنی نمی‌توانید هم:
- ودیعه را نگه دارید،
- و هم تخلیه را بدون تعیین تکلیف آن اجرا کنید.
اگر مستاجر بدهکار باشد می‌توان پول پیش را پس نداد؟
مطالبات شما قابل طرح هستند، اما بهتر است خودسرانه تسویه نکنید.
اگر بابت:
- خسارت؛
- اجاره معوق؛
- وجه التزام؛
- شارژ؛
طلب دارید، باید حسب شرایط در پرونده مطالبه شوند.
برای تخلیه، ممکن است لازم باشد ودیعه طبق مقررات تودیع شود و مطالبات جداگانه یا همزمان پیگیری شوند.
اگر مستاجر از پول پیش بدهکارتر باشد چه؟
در این حالت ممکن است پس از کسر مطالبات اثبات‌شده، باز هم بدهی باقی بماند.
اما تعیین مبلغ نهایی بهتر است مستند باشد.
آیا مالک چون ساکن بندرعباس است باید به اندیشه بیاید؟
نه لزوماً برای همه مراحل.
با توجه به اینکه ملک در شهرک اندیشه تهران است، مرجع مرتبط با تخلیه معمولاً با محل وقوع ملک ارتباط دارد.
اگر وکیل داشته باشید، بخش مهمی از پیگیری می‌تواند توسط وکیل انجام شود.
برای تخلیه باید در تهران اقدام کنم یا اندیشه؟
اصل صلاحیت در دعاوی و درخواست‌های مربوط به ملک معمولاً با محل وقوع ملک ارتباط دارد.
بنابراین باید مرجع صالح محل وقوع ملک در اندیشه بررسی شود، نه محل سکونت موجر در بندرعباس.
آیا اظهارنامه‌ای که پریروز فرستادم مفید است؟
بله.
خصوصاً چون قرارداد هنوز تمام نشده و شما از قبل عدم تمدید را اعلام کرده‌اید، اظهارنامه می‌تواند از نظر اثباتی مفید باشد.
آن را همراه قرارداد نگه دارید.
اگر مستاجر بعد از اول مهر اجاره واریز کند چه کنم؟
این موضوع حساس است.
اگر قصد تمدید ندارید، بهتر است رفتارتان به شکلی نباشد که بعداً به عنوان قبول تمدید تفسیر شود.
اگر وجهی بعد از انقضای مدت واریز شد، قبل از هر اقدام درباره عنوان و نحوه برخورد با آن مشورت کنید.
در برخی قوانین قدیمی نیز صرف دریافت وجه بعد از انقضای مدت لزوماً به معنی قبول ادعای مستأجر نیست، اما بهتر است در عمل ابهام ایجاد نشود.
آیا باید قبل از پایان قرارداد دادخواست بدهم؟
برای تخلیه به علت پایان مدت، اصل درخواست بعد از انقضای مدت مطرح می‌شود.
اما کارهای مقدماتی مثل اظهارنامه و آماده کردن مدارک را از قبل انجام دهید.
مدارک لازم برای تخلیه چیست؟
مدارک مهم:
- قرارداد اجاره
- کد رهگیری یا اطلاعات ثبت سامانه‌ای در صورت وجود
- سند مالکیت
- اظهارنامه تخلیه
- مدرک ابلاغ اظهارنامه
- مدرک ودیعه مستأجر
- پیام‌هایی که عدم تمایل شما به تمدید را نشان می‌دهند
- شرط وجه التزام روزانه ۵۰۰ هزار تومان
- مدارک هرگونه بدهی احتمالی مستأجر
آیا بیماری خانواده مستاجر می‌تواند تخلیه را ماه‌ها عقب بیندازد؟
قاعده عمومی چنین چیزی نیست.
همان‌طور که گفته شد، آیین‌نامه فقط در مورد حوادث غیرمترقبه امکان استمهال محدود تا حداکثر یک ماه برای یک نوبت را پیش‌بینی کرده است.
پس مستأجر نمی‌تواند صرفاً با گفتن «پدرم مریض است» قرارداد را چند ماه یا یک سال تمدیدشده بداند.
آیا مصوبه‌های کرونایی هنوز اعمال می‌شوند؟
مصوبه‌های اضطراری دوره کرونا درباره تمدید برخی قراردادها شرایط موقت و خاص داشتند.
نباید آن مقررات اضطراری را به سال ۱۴۰۵ و تمام قراردادها تعمیم داد.
در حال حاضر مبنای پرونده باید قانون جاری، قرارداد و ثبت آن باشد.
قانون جدید ۲۵ درصد دقیقاً چه می‌گوید؟
بسیاری از کاربران عبارت «قانون ۲۵ درصد» را به‌صورت عام به کار می‌برند.
اما باید مشخص شود منظور:
- سقف افزایش اجاره در یک سال خاص،
- یک مصوبه محلی،
- یا قانون ساماندهی بازار اجاره
است.
در هر صورت، محدودیت افزایش اجاره‌بها لزوماً به معنی ایجاد حق تمدید اجباری برای مستأجر نیست.
این مهم‌ترین پاسخ به ادعای مستأجر در این پرونده است.
آیا مالک می‌تواند بگوید اصلاً تمدید نمی‌کنم؟
بله، اگر قرارداد مدت‌دار پایان یافته باشد، اصل بر این نیست که مالک مجبور به انعقاد قرارداد جدید باشد.
طرفین برای قرارداد جدید باید توافق کنند.
بدون توافق، قرارداد جدید به‌طور معمول ایجاد نمی‌شود.
اگر مستاجر می‌گوید من شرایط خاص دارم چه؟
از او بخواهید هر ادعای قانونی دارد با ماده یا مصوبه مشخص مطرح کند.
عبارت‌هایی مثل:
«قانون جدید می‌گوید می‌توانم بمانم»
بدون ذکر مستند، کافی نیست.
آیا وجه التزام از روز اول مهر شروع می‌شود؟
اگر قرارداد دقیقاً گفته باشد «از روز بعد از پایان قرارداد در صورت عدم تخلیه»، معمولاً از همان زمان قابل محاسبه است.
مثلاً اگر موعد تخلیه:
۱ مهر
باشد و تحویل انجام نشود، مبدا دقیق باید از متن قرارداد استخراج شود.
اگر ۳۰ روز دیر تخلیه کند چقدر می‌شود؟
اگر شرط دقیقاً روزانه ۵۰۰ هزار تومان و قابل اجرا باشد:
۳۰ × ۵۰۰,۰۰۰ = ۱۵ میلیون تومان
اما این فقط محاسبه قراردادی است و دادگاه باید اصل استحقاق را بررسی کند.
آیا می‌توان وجه التزام را با ودیعه تهاتر کرد؟
در زمان تسویه ممکن است مطالبات طرفین با یکدیگر محاسبه شوند، اما در فرایند تخلیه، تعیین تکلیف ودیعه طبق مقررات اهمیت دارد.
بهتر است بدون مستند قضایی یا توافق روشن، مبلغ را خودسرانه نگه ندارید.
اگر مستاجر ملک را تحویل ندهد، اجرت‌المثل هم می‌شود گرفت؟
حسب شرایط، بله، اما اگر وجه التزام مشخصی برای تأخیر در تخلیه دارید، باید رابطه این دو خواسته بررسی شود.
بهتر است در دادخواست یا درخواست، خواسته‌ها به شکلی تنظیم شوند که با هم تعارض نداشته باشند.
آیا می‌توان قبل از تخلیه آب و برق را قطع کرد؟
خیر، این کار توصیه نمی‌شود.
مالک نباید برای مجبور کردن مستأجر به تخلیه:
- برق را قطع کند؛
- آب را قطع کند؛
- قفل را عوض کند؛
- وسایل را بیرون بگذارد.
این اقدامات ممکن است برای خود مالک مشکل حقوقی ایجاد کنند.
اگر مستاجر قفل را عوض کرده باشد چه؟
صرف عوض کردن قفل در دوران اجاره لزوماً تخلفی که حق ورود فوری برای مالک ایجاد کند نیست.
تا زمان تخلیه، تصرف مستأجر باید از مسیر قانونی پایان یابد.
آیا از بندرعباس می‌توان وکیل گرفت که اندیشه اقدام کند؟
بله.
با داشتن وکالت قضایی، وکیل می‌تواند برای پرونده مربوط به ملک در مرجع صالح پیگیری کند.
این برای موجری که خارج از تهران زندگی می‌کند می‌تواند عملی‌تر باشد.
آیا باید حتماً بعد از اول مهر دوباره اظهارنامه بفرستم؟
اگر قبلاً اظهارنامه عدم تمدید و تخلیه فرستاده‌اید، الزاماً نیاز به تکرار نیست.
اما بعد از انقضای مدت، اقدام اصلی ثبت درخواست تخلیه است.
ترتیب پیشنهادی برای این پرونده چیست؟
با شرایطی که گفتید:
- قرارداد را کامل بررسی کنید.
- کد رهگیری و ثبت سامانه‌ای را مشخص کنید.
- اظهارنامه فعلی را نگه دارید.
- تا پایان مدت قرارداد صبر کنید.
- اگر در موعد مقرر تخلیه نشد، بلافاصله درخواست تخلیه ثبت کنید.
- مبلغ ودیعه را برای استرداد یا تودیع آماده کنید.
- شرط روزانه ۵۰۰ هزار تومان را برای مطالبه خسارت حفظ کنید.
- از پذیرش ضمنی تمدید جدید خودداری کنید.
- اگر وجهی بعد از پایان مدت واریز شد، عنوان آن را روشن کنید.
مستاجر ۸ ماه اجاره نداده هم اگر تخلیه نکند چه؟
اگر علاوه بر عدم تخلیه، اجاره‌های معوق نیز وجود داشته باشد، می‌توان موضوع مطالبه اجاره را جداگانه بررسی کرد.
راهنمای مرتبط:
را مطالعه کنید.
آیا قرارداد بنگاه برای تخلیه کافی است؟
اگر قرارداد عادی شرایط مقرر قانونی را داشته باشد، می‌تواند مبنای درخواست تخلیه باشد.
آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر برای سند عادی واجد شرایط، مسیر تخلیه را پیش‌بینی کرده است.
آیا مستاجر می‌تواند جلوی دستور تخلیه را بگیرد؟
مستأجر می‌تواند ادعای حقوقی خود را مطرح کند.
اما آیین‌نامه تصریح کرده صرف شکایت مستأجر درباره قرارداد یا ادعای تمدید، به‌خودی‌خود مانع اجرای دستور تخلیه نیست؛ مگر دادگاه شکایت را موجه تشخیص دهد و قرار توقف عملیات بدهد.
این نکته در پرونده شما مهم است.
اگر مستاجر بگوید قرارداد تمدید شده چه؟
از او بخواهید مدرک ارائه کند.
اگر:
- قرارداد جدیدی وجود ندارد؛
- شما کتبی عدم تمدید را اعلام کرده‌اید؛
- اظهارنامه فرستاده‌اید؛
ادعای تمدید نیازمند دلیل خواهد بود.
آیا پیام واتساپی هم مدرک است؟
پیام‌هایی که نشان می‌دهند شما از قبل گفته‌اید:
«خانه را در پایان قرارداد می‌خواهم»
می‌توانند به عنوان قرینه و دلیل تکمیلی اهمیت داشته باشند.
آنها را حذف نکنید.
اگر مالک خودش به ملک نیاز داشته باشد، اهمیت دارد؟
در قراردادهای جدید معمولاً برای تخلیه به علت انقضای مدت نیازی نیست مالک اثبات کند خودش به ملک نیاز دارد.
پایان مدت خودش مبنای مهمی است.
این موضوع را با قوانین قدیمی‌تر محل کسب و پیشه اشتباه نکنید.
سوالات متداول
آیا مستاجر می‌تواند با ۲۵ درصد افزایش خودکار قرارداد را تمدید کند؟
خیر. سقف افزایش اجاره با تمدید اجباری قرارداد یکی نیست و بدون رضایت موجر، اصل بر ایجاد قرارداد جدید نیست.
اگر پدر مستاجر مریض باشد، تخلیه متوقف می‌شود؟
نه به‌صورت خودکار. ممکن است حسب شرایط درخواست مهلت محدود مطرح شود، اما بیماری خانواده قرارداد را تمدید نمی‌کند.
قرارداد اول مهر تمام می‌شود؛ چه زمانی اقدام کنم؟
بعد از پایان مدت، اگر تخلیه انجام نشد، برای دستور یا حکم تخلیه اقدام کنید.
اظهارنامه فرستاده‌ام؛ خوب است؟
بله، برای اثبات عدم رضایت شما به تمدید مفید است.
وجه التزام روزانه ۵۰۰ هزار تومان معتبر است؟
اصل وجه التزام قراردادی معتبر است، اما متن دقیق شرط باید بررسی شود.
آیا باید پول پیش را پس بدهم؟
برای اجرای تخلیه، ودیعه باید طبق مقررات تعیین تکلیف شود.
اگر مستاجر نرود چه؟
بعد از پایان قرارداد از مسیر قانونی برای تخلیه اقدام کنید و از اقدامات خودسرانه پرهیز کنید.
چون من بندرعباس هستم باید خودم به اندیشه بیایم؟
لزوماً نه؛ با وکالت می‌توان بخش زیادی از پیگیری را از طریق وکیل انجام داد.
جمع‌بندی
در پرونده‌ای که موجر ساکن بندرعباس است، ملک در شهرک اندیشه فاز ۴ قرار دارد، قرارداد اول مهر پایان می‌یابد و مستأجر اعلام کرده به استناد «قانون ۲۵ درصد» قصد ماندن دارد، نکته اصلی این است:
افزایش ۲۵ درصدی اجاره، به‌خودی‌خود حق تمدید اجباری قرارداد ایجاد نمی‌کند.
اگر شما قرارداد را تمدید نکرده‌اید، حدود یک ماه و نیم قبل تخلیه را اعلام کرده‌اید و اکنون نیز اظهارنامه رسمی فرستاده‌اید، پس از پایان مدت می‌توانید حسب وضعیت قرارداد و ثبت آن برای تخلیه اقدام کنید.
آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ برای تخلیه قراردادهای عادی واجد شرایط، مسیر مشخصی دارد و حتی در صورت ادعای تمدید توسط مستأجر، صرف این ادعا مانع اجرای تخلیه نیست مگر مرجع قضایی دستور توقف بدهد.
اگر شرایط خانوادگی مستأجر مانند بیماری پدر مطرح باشد، این موضوع ممکن است در مرحله اجرا برای مهلت محدود بررسی شود، اما حق ماندن نامحدود یا تمدید یک‌طرفه ایجاد نمی‌کند.
از طرف دیگر، شرط وجه التزام روزانه ۵۰۰ هزار تومان را جدی نگه دارید. اگر متن قرارداد روشن باشد، پس از تأخیر در تخلیه می‌تواند مبنای مطالبه خسارت قرار گیرد. اصل اعتبار وجه التزام نیز در ماده ۲۳۰ قانون مدنی و رأی وحدت رویه ۸۰۵ دیوان عالی کشور مورد تأیید قرار گرفته است.
برای پرونده‌های مرتبط، مقاله مستاجر ۸ ماه اجاره نداده را نیز در hoghooghdaan.com مطالعه کنید.
برای مشاوره حقوقی درباره تخلیه و دعاوی موجر و مستأجر می‌توانید با دکتر محمد امیرنجات – دکتری حقوق خصوصی با شماره ۰۹۱۲۲۸۸۸۳۶۶ تماس بگیرید.
نشانی: تهران، سعادت‌آباد، بلوار دریا، پلاک ۳۰
منابع و مراجع
- آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶؛ درباره تخلیه پس از انقضای مدت، مهلت اجرای تخلیه، استمهال محدود و تعیین تکلیف ودیعه.
- رأی وحدت رویه شماره ۸۰۵ دیوان عالی کشور درباره وجه التزام قراردادی.
- مقررات ثبت قراردادهای اجاره و قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها؛ از جمله تکلیف ثبت قرارداد و آثار عدم ثبت.
- دستورالعمل قراردادهای یکسان و امکان درخواست تخلیه پس از انقضای مدت در قراردادهای ثبت‌شده.
توضیح متای پیشنهادی:
مستاجر بعد از پایان قرارداد تخلیه نمی‌کند و می‌گوید با افزایش ۲۵ درصد حق ماندن دارد؟ شرایط تخلیه، اظهارنامه، وجه التزام روزانه و قانون جدید اجاره را بخوانید.
یک پاسخ
ممنون بابت این نوشته. توضیح موضوع به شکلی که هم خلاصه و قابل دنبال کردن باشد و هم نکات اصلی را از قلم نیندازد، کار ساده‌ای نیست. نکات آن را مفید دیدم. خوشحال می‌شوم اگر در مطالب بعدی به پرسش‌ها و جنبه‌های تکمیلی همین موضوع هم بپردازید.