فهرست مطالب
مشاوره حقوقی تغییر کاربری اراضی
در زمینه مشاوره حقوقی تغییر کاربری اراضی مهمترین قانونی که در زمینه تغییر کاربری اراضی می باشد قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها است.که در این مقاله می‌خواهیم در مورد مشاوره حقوقی در این زمینه به شما عزیزان اطلاعات کامل را ارائه دهیم.اگر می خواهید این کار را انجام دهید میتوانید با شماره های 09039753758 تماس گرفته و مشاوره حقوقی اخذ نمایید.بیشتر بخوانید:بهترین وکیل دیوان عدالت اداری ایران
دانستنی های تغییر کاربری اراضی
دانستنی های زیر در مشاوره حقوقی تغییر کاربری اراضی مهم است.
سوال اول منظور از حفظ اراضی زراعی چیست
منظور از حفظ اراضی زراعی جلوگیری از تغییر کاربری اراضی زراعی و با باغ ها در خارج از محدوده شهرک ها می باشد .یعنی جهاد کشاورزی به منظور حفظ اراضی زراعی و باغها مکلف است با هرگونه تغییر کاربری مقابله نمایند.
متولیان تغییر کاربری اراضی باغ ها چه کسانی هستند
اول اینکه اصل بر عدم تغییر کاربری می باشد جز در موارد ضروری اگر موردی در خصوص تغییر کاربری باشد بر عهده کمیسیون ای مرکب است نمایندگان وزارت کشاورزی مسکن و شهرسازی جهاد سازندگی سازمان حفاظت محیط زیست و استانداری زیر نظر وزارت کشاورزی تشکیل می شود.
در اینجا چند نکته مهم است .این کمیسیون از ۵ نهاد تشکیل شده است.یک نهاد خود وزارت کشاورزی می باشد یک نهاد وزارت مسکن و شهرسازی است که وظیفه تولید مسکن و شهرسازی را دارد. نهاد سازمان جهاد سازندگی است که آن هم وظیفه تولید مسکن را دارد و یک نفر نهاد نیز سازمان حفاظت محیط زیست است.که همانند جهاد وظیفه حمایت از محیط زیست را دارد یک نهاد استانداری است که وظایف آن بیشتر سیاسی است
و اینها کلی زیر نظر وزارت کشاورزی تشکیل می شوند .نکته دوم این است که تصمیمات آنها با اکثریت اعضا معتبر می باشد.برای مثال ممکن است جهاد سازندگی و شهرسازی و محیط زیست موافق باشند و استانداری و جهاد کشاورزی مخالف مدت تصمیم گیری در کمیسیون جهاد کشاورزی چقدر میباشد.از تاریخی که تقاضای تغییر کاربری به این کمیسیون حاصل می شود یا تقاضای استعلام به این کمیسیون واصل می شود.تا نهایتا دو ماه این کمیسیون مکلف می باشد که رای دهد یا به استعلام پاسخ دهد.
چه کسی تشخیص می‌دهد که فلان اراضی کشاورزی یا باغ است
طبق ماده تبصره ۲ قانون حفظ اراضی کاربری و زراعی این وزارت جهاد کشاورزی است که تشخیص می دهند پلان اراضی خارج از شهر زراعی و باغی است.تغییر کاربری در چه صورتی مجاز است.در صورتی که کمیسیون طبق قانون حکم تغییر کاربری دهد تغییر کاربری مجاز است در غیر این صورت تغییر کاربری مجاز نمی باشد.
آیا اداره ثبت نیز در خصوص تغییر کاربری وظیفه ای دارد
پاسخ مثبت است وظیفه اداره ثبت ونیز دفتر اسناد رسمی این است که اگر کسی بخواهد اراضی زراعی و باغها و تفکیک کند و یا کسی بخواهد خارج از محدوده قانونی شهر ها اقدام به تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها کند از اداره ثبت اولاً باید استعلام گرفته شود .
اداره ثبت نیز از جهاد کشاورزی استعلام میگیرد آیا این اراضی جزو اراضی زراعی است یا خیر و طبق نظر جهاد کشاورزی است که اراضی کاربری آنها تغییر می یابد.
هزینه تغییر کاربری اراضی چقدر است
اگر در مورد در کمیسیون تغییر کاربری اراضی درخواست شود و کمیسیون پس از نظر کارشناس حکم به تغییر کاربری با نظریه اکثریت آرا دهد.قیمت روز اراضی و باغ های مذکور به انضمام ارزش زمین پس از تغییر کاربری محاسبه می شود.و مالک باید ۸۰ درصد قیمت روز این ها را پرداخت کند که این مبلغ به حساب خزانه داری کل کشور واریز می گردد.حال سوال اینجاست که این مبلغ چگونه مقاوم می شود وزارت امور اقتصاد و دارایی دستورالعمل و شیوه نامه ای در مورد این موضوع تهیه کرده که آن را به تصویب هیئت وزیران رسانید است و کسانی که بخواهند این ۸۰ درصد را محاسبه کنند.طبق دستورالعمل وزارت دارایی خواهد بود.
در چه مواردی می توان در خصوص این ۸۰ درصد قیمت اراضی یا تخفیف گرفت
اگر حکم به تغییر کاربری زمین های زراعی داده شود و مشخص شود که این تغییر کاربری برای سکونت شخصی مالک است.و نیز مشخص شود مالک کم بضاعت می باشد ونیز متراژ کمی از این اراضی را مالک بخواهد برای سکونت شخصی استفاده نماید.که آن هم طبق ضوابط وزارت کشاورزی مشخص میشود شامل این ۸۰ درصد نمی باشد.همچنین غیر از سکونت سایر نیازهای بخش کشاورزی و دامی مشمول پرداخت عوارض نخواهد بود.یعنی اگر برای مثال یک دامداری بخواهد قسمتی را توسعه دهد برای امور دامی خود یا مثلاً یک زمین کشاورزی بخواهد.در آنجا گلخانه ای تاسیس نماید نیاز به پرداخت عوارض نخواهد بود یا مثال یا موارد هم شبیه این .نکته مهم این است که یکی از وظایف وزارت مسکن و شهرسازی این است که جلوگیری کند از توسعه شهرها و شهرک‌ها خارج از محدوده شهری و نگذارد که شهرها و شهرک‌ها خارج از محدوده شهری به اراضی زراعی و باغها تجاوز کند.
نگذارد که از این اراضی استفاده شود و به جای آن از اراضی غیر زراعی و باغها استفاده کند.و نگذارد که از اراضی زراعی و باغها داخل شهر از آن استفاده شود.این وظیفه بر عهده جهاد کشاورزی نیست بلکه بر عهده وزارت مسکن و شهرسازی است.یعنی اگر فرد بخواهد از وزارت مسکن و شهرسازی مجوز بگیرد وزارت مسکن و شهرسازی باید با پیگیری جلوی این اقدامات را در داخل شهر و خارج شهر و نیز در سیاست‌گذاری‌ها بگیرند
مجازات تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها چه خواهد بود
اگر مالک ایام تصرف اراضی زراعی و باغها بدون مجوز قانونی یعنی بدون درخواست در کمیسیون و تقاضای استعلام از دفتر اسناد رسمی یا ثبت املاک اقدام به تغییر غیرمجاز اراضی باغها و زراعی نماید.برای مثال زمین زراعی خریده و دوران دیوار کشی کند و اقدام به ویلا سازی نماید از مصادیق تغییر کاربری می باشد.
اگر این کار را بکنند اول اینکه عوارض ۸۰% قیمت روز اراضی و نیز قیمت زمین پس از تغییر کاربری را باید بدهد.و همچنین سه برابر قیمت آن اراضی و باغ به قیمت روز باید جزای نقدی بدهد که در اینجا وظیفه اداره حقوقی وزارت جهاد کشاورزی است.
زمانی که متوجه این موضوع شد از متصرف در دادگاه شکایت کند.و اداره حقوقی جهاد کشاورزی دستور توقف عملیات ساخت و ساز را نیز از دادگاه می گیرد و شارژی اداره جهاد کشاورزی است.
نکته مهم این است که حکم دادگاه ها در این زمینه طبق قانون قطعی است.البته در حال حاضر رویه قضایی طبق آیین دادرسی مدنی حکم دادگاه ها را قابل تجدید نظر خواندند.همچنین دادگاه باید خارج از نوبت به این موضوع رسیدگی کنند و هیچ گونه وقتی در این زمینه تعیین نکند.
چه کسانی نمی توانند کاربری اراضی زراعی و باغها را تغییر دهند
علاوه بر افراد و مالکین و متصرفین سازمان ها و موسسات و شرکت های دولتی و شهرداری ها و موسسات دولتی نیز نمی توانند بدون مجوز اراضی را تغییر دهند.اگر متولیان این نهادها از کارکنان آنها متخلف شناخته شوند و اقدام به تغییر کاربری اراضی نمایند تا سه برابر به تشخیص قاضی از قیمت روز زمین با کاربری جدید باید جزای نقدی بدهند اگر این کار را مجدداً تکرار کنند علاوه بر این که سه برابر قیمت روز بعد از تغییر کاربری را بدهند.
از خدمات دولتی و شهرداری به صورت دائم متصل می گردند و دیگر نمی توانند به آن برگرداند اگر سردفتران اسناد رسمی نیست.تخلف فرزند اعم از اینکه استعلام نگیرند و بدون توجه به نظر جهاد کشاورزی سندی تنظیم کنم شش ماه تا دو سال از کار سردفتری معلق خواهند شد.
